Дипломная (диплом) по гражданскому праву, процессу на тему: Договор участия в долевом строительстве жилья

Готовые рефераты, курсовые, дипломные работы по праву

 

Друзья сайта


Счётчики

Яндекс цитирования

Вопросы и ответы


Онлайн Заказ

www.lavcom.ru

434-591-373

89601320000@mail.ru

Поиск готовых работ


Онлайн Заказ

www.lavcom.ru

434-591-373

89601320000@mail.ru


Меню сайта

Дипломная (диплом) по гражданскому праву, процессу на тему: Договор участия в долевом строительстве жилья

 
-> Диплом по гражданскому праву, процессу | |

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение 3
Глава 1. Правовая природа договора участия в долевом строительстве жилья 8
1.1. Понятие и общая характеристика договора участия в долевом строительстве жилья 8
1.2. Существенные условия договора 18
1.3. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора
участия в долевом строительстве жилья 28
Глава 2. Договор участия в долевом строительстве жилья как
основание возникновения права собственности 35
2.1. Правовое положение сторон в договоре 35
2.2. Порядок заключения и расторжения договора участия в долевом строительстве жилья 47
2.3. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве жилья 58
Заключение 65
Список использованной литературы 68

Введение
В течение длительного времени (с конца 80-х гг. прошлого века до начала настоящего) в нашей стране наблюдался спад строительства жилых помещений. Это было вызвано не только всеобщим экономическим кризисом, но и отсутствием рыночных механизмов, предполагающих самостоятельное участие граждан и коммерческих юридических лиц в решении жилищной проблемы.
На сегодняшний день долевое участие в строительстве жилья (с заключением соответствующего договора) является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. В последнее время этот способ приобретает все большую популярность. Сложность правового регулирования возникающих при этом отношений состоит в том, что данный договор относится к категории непоименованных. По этой причине он квалифицируется либо как договор подряда, либо как договор об инвестиционной деятельности, либо как договор простого товарищества, либо как договор купли-продажи.
Привлекательность рынка первичного жилья состоит в том, что у приобретателя квартиры в строящемся доме есть возможность по сравнительно (с ценами на аналогичное готовое жилье) невысоким ценам получить современное, комфортное помещение, максимально удовлетворяющее его потребностям (планировка, уровень отделки и т.п.). Вместе с тем имеют место обоснованные опасения, связанные с нарушениями прав инвесторов, неоправданным затягиванием возведения жилья, риском незавершения строительства или его существенного удорожания.
Инициаторы проектов по строительству и приобретению жилья, привлекая средства граждан и организаций, зачастую полностью перекладывают на них все специфические риски, связанные с реализацией подобных проектов. Граждане не способны контролировать и страховать негативные последствия их проявления. В этой связи их участие в такого рода проектах сопряжено с высокой вероятностью возникновения ущерба. В отличие от большинства стран российские застройщики и заказчики жилья сегодня практически не используют банковские кредиты для целей финансирования строительства, предпочитая использовать различные схемы привлечения денежных средств от граждан. Причины связаны не только с тем, что цена на кредиты банков довольно высока, но и с тем, что при обращении в банк застройщик или заказчик должны иметь хорошо проработанные и обоснованные документы: бизнес-план, проект, смету, исполнение которых банк в состоянии профессионально оценить, а затем и проконтролировать их выполнение. В случае если финансирование проекта ведется за счет средств граждан и организаций на основании договоров инвестирования или долевого участия, застройщики имеют большую степень свободы и меньшую ответственность за возможные отклонения. Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, вынуждены вкладывать свои сбережения в зачастую рискованные проекты строительства жилья, по сути, авансируя застройщиков. Застройщики при этом получают дешевый ресурс, которым пользуются без надежной системы надзора и контроля.
В любом случае гражданин, вкладывающий свои деньги, должен выступать как равный контрагент. На практике же гражданин является слабой, не защищенной экономически и юридически стороной договора.
Вступивший в законную силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) частично урегулировал эти вопросы, однако в сложившейся социально-экономической ситуации меры ответственности застройщика и вопросы защиты участника, в нем предложенные, не соответствуют современным реалиям жизни и носят, скорее, декларативный характер, не позволяющий в полной мере возмещать ущерб пострадавшей стороне договора или контролировать деятельность застройщика.
Целями настоящей дипломной работы являются: комплексное и всестороннее изучение договора об участии в долевом строительстве жилья; его правовую природу, особенности применения в области гражданско-правовых отношений, анализ действующего законодательства, регламентирующего такой договор; выявление проблемных аспектов понятия договора долевого участия и теоретическое обоснование путей и способов реформирования законодательства в указанной области.
Для достижения указанных целей были поставлены следующие задачи:
- дать понятие, характеристику и признаки договора участия в долевом строительстве жилья;
- изучить существенные условия договора;
- проанализировать современное правовое регулирование отношений, возникающих в связи с заключением договора долевого строительства жилья;
- раскрыть правовое положение сторон в договоре участия в долевом строительстве жилья;
- определить порядок заключения и расторжения договора участия в долевом строительстве;
- рассмотреть ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия.
При написании работы было использовано гражданское законодательство: Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", Закон РФ от 07.02.1992 г. "О защите прав потребителей" и иные нормативные источники российского права в части регламентации отношений, связанных с предметом настоящего исследования.
Для более детального рассмотрения были использованы нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти (постановления правительства РФ, Приказы ФНС), регулирующие различные вопросы в сфере долевого строительства.
Объектом исследования выступают общественные отношения, урегулированные ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и возникающие в связи с заключением договора участия в долевом строительстве.
Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства и ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, регламентирующие договор участия в долевом строительстве жилья; общетеоретические работы ученых по исследуемой проблематике, практика судов общей юрисдикции (опубликованная и неопубликованная).
Теоретической базой исследования послужили научные труды правоведов различных областей знаний, в той или иной мере посвященных выбранной тематике. Исследовательскую основу дипломной работы составили труды ученых-процессуалистов различных исторических периодов: В.А. Белова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Е.П. Згонниковой, А.Н. Кайль, О.Л. Капицы, Е.Г. Козловой, В.П. Мозолиной, Т. Сушиной, А.Г. Щербинина, Ю. Хачатуряна, и других.
При написании настоящей работы для достижения ее целей и решения поставленных задач использовались специальные общенаучные и частноправовые методы: формально-логический метод толкования права, нормативно-юридический, сравнительно-правовой, фрагментарный исторический, метод анализа данных судебной статистики, метод обобщения, абстрагирования и прогнозирования.
Научная новизна и практическая значимость работы заключается в теоретической разработке проблем, связанных с заключением договора участия в долевом строительстве, а также вопросов, возникающих при определении соотношения прав, обязанностей и ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве.
Структура дипломной работы соответствует ее целям и задачам и состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения и библиографического списка. Во введении обосновывается актуальность темы, цели и задачи данной работы. В первой главе работы раскрываются теоретические аспекты выбранной темы, в частности, дается понятие и общая характеристика договора об участии в долевом строительстве жилья, его признаки и существенные условия, правовое регулирование отношений, возникающих в связи с заключением договора; во второй главе рассматриваются практические аспекты темы исследования, в частности, порядок заключения и расторжения договора, положение и ответственность сторон. В заключительной части работы излагаются основные выводы и обозначаются нерешенные проблемы.

Заключение
Двадцать второго декабря 2004 года Государственной Думой Федерального Собрания РФ был принят Федеральный закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступивший в силу 1 апреля 2005 г. Данный нормативно-правовой акт внес немало нового в регулирование отношений по строительству объектов недвижимости с привлечением средств граждан и юридических лиц.
Как известно, Закон "Об участии в долевом строительстве" принимался с целью упорядочивания отношений при создании объектов недвижимости с привлечением средств граждан и в первую очередь был направлен на защиту интересов дольщиков-потребителей, а что самое главное он дал определение понятию договора участия в долевом строительстве жилья.
В части 1 ст. 4 данного Закона содержится легальное определение договора участия в долевом строительстве, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Вопрос о том, является ли договор долевого участия публичным, в отечественной правовой доктрине остается дискуссионным. В юридической литературе по этому вопросу можно встретить различные точки зрения. Спорным представляется также предложение квалифицировать договор долевого участия в качестве договора присоединения.
Договору долевого участия присущи признаки, позволяющие выделить его в самостоятельный вид гражданско-правового договора, в частности, это особый субъектный состав, особенный предмет договора, преследование участниками разных целей, наличие элементов, призванных защитить интересы слабой стороны (участника) и необходимость в государственной регистрации договора и (или) уступки прав требования по договору.
Отмеченные признаки договора долевого участия позволяют рассматривать его в качестве самостоятельного гражданско-правового договора, отличного от иных договоров.
Сложившаяся в последние годы в нашей стране высокая стоимость жилья, как в новостройках, так и на вторичном рынке, предопределила появление и развитие альтернативных способов приобретения жилья. Одним из них является вложение денежных средств на этапе строительства многоквартирного дома с последующим приобретением квартиры в собственность.
Однако на практике продолжают широко применяться серые схемы привлечения денежных средств граждан под покупку жилья в строящихся многоквартирных домах в обход Закона N 214-ФЗ.
Согласно п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве - важная гарантия прав и законных интересов участников долевого строительства. Такая регистрация полностью исключает возникновение ситуации, когда на одну и ту же квартиру возникает спор между несколькими лицами.
Подводя итог нашему исследованию, хотелось бы отметить, что закон, представляя собой попытку установить надлежащее правовое регулирование отношений, связанных с долевым участием в строительстве, не предусматривает соответствующих мер защиты участников долевого строительства и нуждается в дальнейшем совершенствовании, по крайней мере, в части установления ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств.
По нашему мнению, для реальной защиты прав участников необходимо закрепить в договоре (и естественно на законодательном уровне) следующие условия как существенные:
1) описание индивидуально-определенных характеристик объекта в виде квартиры согласно проектно-сметной документации;
2) обязательство застройщика зарегистрировать договор в органах Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии;
3) размеры взноса, графики платежей, порядок и условия их изменения в период строительства;
4) срок завершения строительства и передачи квартир в собственность дольщикам;
5) ответственность сторон за неисполнение условий договора, условия расторжения и переуступки прав;
6) обязательство о регистрации договоров о переуступке прав.
В целом систему законодательства в области участия в долевом строительстве жилья следует признать практически сформированной. Большинство актов как федерального, так и регионального уровня уже принято. В настоящее время остается надеяться на качество такого регулирования, поскольку количественные параметры (в первую очередь на уровне субъектов и органов местного самоуправления) уже превышены. Одновременно с этим хотелось бы, чтобы законодатель реагировал на те многочисленные предложения по совершенствованию жилищного законодательства, которые постоянно обсуждаются и аргументируются в юридической литературе.


Библиографический список:
Нормативные правовые акты:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1): Федеральный закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета – 1994. – 8 декабря. - № 238-239.
2. Об основах федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24.12.1992 г. № 4218-1 (утратил силу) // Российская газета. - № 15. – 1993. – 23 января.
3. О товариществах собственников жилья: Федеральный закон РФ от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ (утратил силу) // Российская газета. - № 119. – 1996. – 26 июня.
4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 1997, № 30. – Ст. 3594.
5. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ // Российская газета, 22.07.1998, № 137.
6. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 1999, № 9. – Ст. 1096.
7. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1 (часть 1). – Ст. 14.
8. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 N 190-ФЗ // Российская газета, 30.12.2004. - N 290.
9. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ // Российская газета, 31.12.2004. - N 292.
10. Об аудиторской деятельности: Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 307-ФЗ // Российская газета, 31.12.2008, № 267.
11. Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей: Постановление Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 439 // СПС Консультант Плюс.
12. Об утверждении форм документов, используемых при постановке на учет и снятии с учета российских организаций и физических лиц: Приказ ФНС РФ от 1 декабря 2006 г. N САЭ-3-09/826@ // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 2007, N 6.
13. Инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика: Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 ноября 2006 г. N 06-137/пз-н // Российская газета, 31.01.2007, № 19.
Материалы судебной практики:
1. О результатах изучения судебной практики по спорам, связанным с долевым участием в строительстве жилья: Справка Самарского областного суда от 20 апреля 2006 г. // СПС Консультант Плюс.
2. Дело N А43-8578/2007-42-295: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.05.2008 // СПС Консультант Плюс.
3. Дело № А45-15050/06-5/433: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.02.2008 N Ф04-983/2008(643-А45-38) // СПС Консультант Плюс.
Научная литература:
1. Белов В.А. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики. - М., 2007. – 993 с.
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Изд. 3-е. - М., 2001. – 682 с.
3. Голованов Н.М. Гражданско-правовые договоры. - СПб., 2002. – 272 с.
4. Згонникова Е.П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2006. – 227 с.
5. Кайль А. Комментарий к ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" // СПС "КонсультантПлюс".
6. Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. - Краснодар, 2005. – 212 с.
7. Капица О.Л. Указ. соч. – 238 с.
8. Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Екатеринбург, 2007. – 164 с.
9. Масляев А.И. Гражданское право: Часть первая: Учебник. - М., 2003. – 719 с.
10. Медведев Д.А. Кодификация российского частного права. - М., 2008. – 164 с.
11. Мозолин В.П. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) // СПС "КонсультантПлюс".
12. Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2006. – 192 с.
13. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М., 2004. – 438 с.
14. Суханов Е.А. Гражданское право. Обязательственное право. – Т. 3. - М., 2007. – 802 с.
15. Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дис. ... канд. юрид. наук. - Ростов н/Д, 2006. – 205 с.
16. Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: Дис. ... канд. юрид. наук. - Тюмень, 2003. – 165 с.
Материалы периодической печати:
1. Афонина Е. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ, 2000, N 7. - С. 89.
2. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Строительство и право, 2006, N 6. - С. 13.
3. Васькин В.В., Мустафин Р.Р. К вопросу о правовом регулировании строительства многоквартирных домов // Жилищное право, 2010, N 7. - С. 83 - 89.
4. Воробьева Е.В. Особенности субъектного состава договора долевого участия в строительстве жилья // Современное право, 2004, N 11. – С. 13.
5. Горбачев С. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат, 2008, N 4. – С. 15.
6. Донских Е.Г. Договор долевого участия в строительстве в системе гражданско-правовых отношений // Нотариус, 2008, N 2. – С. 8.
7. Дурнов А.С. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома // Гражданское право, 2009, N 4. - С. 27 - 30.
8. Жигачев А.В. Заключаем договор участия в долевом строительстве // Жилищное право, 2008, N 11.
9. Кайль А.Н. Участник долевого строительства и застройщик: кто на что имеет право и за что отвечает? // Жилищное право, 2009, N 11. - С. 17.
10. Киндеева Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на вновь возведенные объекты недвижимости // Хозяйство и право, 2000, N 11. - С. 48.
11. Кирсанова Е.В. Цена как существенное условие договора участия в долевом строительстве // Юридические науки, 2007, N 3. - С. 64.
12. Козлова Е.Г. Пробелы законодательства в объекте договора долевого участия в строительстве // Бюллетень нотариальной практики, 2009, N 5. - С. 21 - 26.
13. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право, 2002, N 2. - С. 77.
14. Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право, 2005, N 5. - С. 25.
15. Николаев В.С. О некоторых аспектах ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья // Правовые вопросы строительства, 2006, N 1. – С. 21.
16. Ордынская И. Дольщики в законе, застройщики в раздумьях // Агентство экономико-правовых консультаций и деловой информации - "АКДИ" Экономика и жизнь", 2005, Февраль.
17. Петрухин М.В. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве // Журнал российского права, 2010, N 3. – С. 134 - 142.
18. Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право, 2000, N 3. - С. 75.
19. Рузанова В.Д., Сокол П.В. Законодательство о долевом строительстве и о защите прав потребителей: проблемы соотношения // Законы России: опыт, анализ, практика, 2010, N 5. - С. 33 - 38.
20. Суслова С.И. Анализ состояния современного жилищного законодательства и дальнейших перспектив его развития // Жилищное право, 2009, N 8. – С. 31.
21. Скворцов О.Ю. Обзор законодательства, регулирующего государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью // Юридический бюллетень предпринимателя, 1998, N 3. - С. 27
22. Скловский К.И. О применении Закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия в строительстве // Хозяйство и право, 2000, N 5. - С. 102 - 103.
23. Сушина Т. Защита прав обманутых долевых участников строительства // Законность, 2007, N 2. - С. 45 - 49.
24. Сушина Т. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов // Законность, 2009, N 3. - С. 7 - 8.
25. Сушина Т. Ответственность за нарушения законов об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов // Законность, 2009, N 4. – С. 27.
26. Хачатурян Ю. Договор долевого участия в строительстве: сложности составления и регистрации // Жилищное право, 2010, N 8. - С. 49.
27. Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права, 2003, N 10. - С. 54.
28. Шишмарева Т.П. Защита прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве при признании застройщика несостоятельным (банкротом) // Правовые вопросы строительства, 2010, N 1. - С. 22 - 25.
Internet – ресурсы:
1. В Москве обнаружились новые обманутые дольщики // http://www.help.su/press/news_3896.htm (18.06.2010).
.

Скачать работу БЕСПЛАТНО, кликните по рекламе ниже и просмотрите сайты в течении 1 мин, после просмотра появится ссылка для скачивания

Другие новости